炒房客断臂求生，投资者远离楼市，“限跌令”也难阻房价下跌--御汤山熙园位于北京温泉资源核心区域

发布时间：2021-10-16

　　这一轮楼市调控的严厉和时间让许多购房者始料未及，炒房者和投资者已被套在高位甚至亏损。高杠杆贷款利息的支付和二手房有价无市的困惑，使得多套房家庭陷入困境。尤其是2018年后入市的购房者，不仅面临房贷利率上涨，还面临房价下跌、难卖的现实。

　　在楼市单边上涨的市场中，炒房者对楼市炒作的热情无与伦比，他们也相信楼市的上涨，陷入其中。许多人借亲戚朋友的钱做首付，然后从银行借高杠杆贷款，即使房价上涨也不为所动，等待更高的价格出现。因此，调控下的楼市出现拐点，而且很难卖出去，许多房子怕是要砸在自己手中。

　　第一，需要按时还银行贷款和借款，房子很难变现，需降价处理

　　如今购房者比较理性，炒房客的任何伎俩都不会轻易上当。所以炒房团手里的房子很难卖，银行的房贷和贷款必须按时还，有的贷款利率比银行高。房价下跌时，银行和债权人会及时催款，避免更大的风险。因此，炒房客只能降价出售部分房屋进行还款。因为二手房被限贷或停贷，能一次性付款的购房者会大打折扣，炒房者急需用钱也只能尽快变现。
限跌令

　　第二，好位置的房子打折甩卖，位置差的房子无人问津，资产出现负数

　　由于楼市政策的变化，很多炒房团前几年高价买的房子很难卖。比如学区房，由于多校区划分和教师轮流制，价格下跌。停止旧城改造，原本靠买旧房搭棚改便车捞一把的炒房客，房子严重贬值，难卖。如今只能降价卖掉位置好的房子，用来还贷，而位置差的老房子则无人问津，导致资产严重缩水，甚至出现负数，炒房者血本无归。

　　第三，房贷利息和物业成本支出增加，炒房客须断臂求生存

　　近年来，贷款利息的上升使得最近入市的炒房者承受着高杠杆、高利息、高成本的房屋，物业费和卫生费也在逐年增加。所以无论房价涨跌，都要按时卖出几套房子，支付贷款利息和各种费用。二手房难卖，房价呈下降趋势。既要提取资金，又要规避风险。只能断臂求生，赔钱也要卖。因此，只要购房者有一次性支付的能力，目前的二手房市场就能大刀砍价，而且有许多质优价廉的好房源。

　　许多投资者将房屋视为投资理财产品，虽然不像炒房者那样追涨杀跌，但也是等价而卖。当房价下跌时，他们会卖掉他们持有的多套房子，不管他们是否赚钱，他们都会选择离开楼市。归根结底，投资者都是搭上楼市上涨的顺风车，股市和银行理财，或许是他们的下一个目标。因此，虽然一些城市出台了限跌令，但很难阻止房价下跌。有些炒房者和投资者急于套现，有些买家在等待进一步下跌，房价很难不下跌。

　　01.出台“限跌令”的城市，都是想急于救市

　　不排除一些开发商急于套现超低价房，使市场面临非理性下跌的风险。随着调控的深入和三条红线的约束，房价下跌是必然的。尤其是人口外流的城市，由于没有支柱产业，地方政府更加依赖土地财政。房价下跌直接导致土地拍卖价格下跌和拍卖。限跌令就是急于救市。市场能否救市起主导作用。

　　02.虽有“限跌令”，二手房也会下跌

　　有些城市只能限制下跌新房，明确出售新房不得低于备案价格的85%。二手住宅虽然限制贷款和暂时停止贷款，但对于急于套现和购买住宅的家庭来说，只要双方协商价格，即使下跌也没有干涉。如果二手房下跌，一手房会受到影响，因为新房交付后是二手房。目前二手房虽然受限贷等影响有价无市，但如果跌至购房者全款购买价格，成交量将会增加。

　　03.市场需求决定房价涨跌，可出现多种交易方式

　　总之，房价受市场影响很大。如果政策没有实质性的补贴和贷款支持，单靠限跌令无法解决市场供求关系，也很难阻止房价下跌。买卖双方可以在正常备案价格之外进行优惠和赠送礼品等活动，如赠送储藏室、停车位等。因此，市场需求决定了房价的涨跌。如果有多种交易方式，就会失去监管和规范，面临更大的风险。