房贷还款年限能改吗，房奴必看！

发布时间：2021-11-03

　　拥有自己的家是很多人的梦想。现在贷款买房已经成为很多买家的首选。申请贷款时，会确定一个还款期限，最长不超过30年。但由于自身经济状况的变化，一些购房者希望调整贷款年限。所以中途因为自身经济有调整，贷款年限可以改变吗?

　　一、买房贷款年限怎么算?

　　商业贷款：

　　1.商业贷款最长期限为30年。有的银行要求贷款人年龄+贷款期限不得超过个人及其配偶的法定退休年龄(男性65岁，女性60岁);有的银行要求贷款人年龄+贷款期限小于70年。

　　住房公积金:

　　2.住房公积金贷款期限最长为30年，不得超过职工及其配偶的法定退休年龄(男性65岁，女性60岁);还有人说贷款期限+贷款人年龄不得超过70年，以当地公积金管理中心规定的贷款期限为准。

　　二、贷款年限可以变更吗?

　　1.贷款期限可以改变吗?

　　贷款期限可以改变，但不能直接改变。

　　由于自身经济状况的变化，一些购房者希望调整贷款年限。一般情况下，还款期限不能直接变更，但如果与银行协商，可以变更。此外，还可以到银行做部分提前还款。部分提前还款是指手里有闲钱的时候，可以直接去银行还几万本金。提前还款后，有两种选择:一种是还款期限不变，每月还款金额减少;另一种是每月还款金额不变，还款期限缩短。

　　2.房贷月供多少合适?

　　买房子是一笔大的资金支出。怎样在买房的条件下，生活水平没有变化?小编建议:对于有单身工作的购房者来说，家庭压力小，可以和银行讨论，月供线比30%高，也会给自己增加一些压力，压力会改变动力，收入会越来越高，月供比例会越来越小。

　　对于有家庭有孩子的购房者来说，家庭压力大，家庭日常生活费用和孩子健康消费高，应适当减少月供在收入中的比重，保证生活舒适。

　　3.商转公划算吗?

　　许多人都想办理商业贷款转公积金贷款，其实商转公并不一定真的适合所有人。

　　假如名下的房子在办理商业贷款时，享受较低的折扣，那么，不建议办理商转公。

　　先看看你的还款剩余年限。还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款，转为公积金贷款更划算，已经是还款期限后期，不建议转公。

　　二、是否考虑提前还款。如果你打算在最近两三年提前还清所有贷款，你可以不考虑办理业务转移。由于在商转公的整个办理过程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行的同意，在此过程中，原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款而产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

　　三、是否准备公积金二次贷款。许多年轻人将来会有置业换房的需要，公积金贷款额度上限的减少可能会增加他们未来的置业压力，甚至影响他们未来的购房计划。对仍有少量商业贷款余额的市民，也不建议办理商转公贷款。

　　四是二套房公积金贷款上浮城市。如果名下有两套房子，商业贷款利率有折扣，不建议转公司。由于部分城市二套房公积金贷款利率将上调10%。以前商业贷款享受七折优惠的，利率低于公积金利率。

　　此外，贷款利率的调整也会影响贷款期限。贷款利率不是固定值，贷款利率会直接影响抵押期限。

　　一般来说，缩短还款时间对节省利息，但并不是所有银行都可以申请缩短贷款期限提前还款，因为目前有些银行要求，如果提前还款，只能通过减少月还款金额，贷款期限不变的方式。

　　笔者认为，从购房者的角度来看，缩短贷款期限并不适合所有人。对于选择等额本息还款的购房者来说，当还款期限超过贷款期限的一半时，就意味着近80%的利息已经在此期限内还清，剩下的月供基本都是本金，缩短期限提前还款意义不大。

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